PALESTRANTES
Michael Comparato
Diretor Administrativo e Chefe de Imóveis Comerciais
Benefit Street Partners
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Há um furacão se formando no horizonte, e todos os modelos de previsão e meteorologistas indicam que ele está prestes a chegar logo. Esse é o sentimento entre os investidores em imóveis comerciais (CRE) nos dias de hoje, conforme o aumento das taxas de juros, uma forte retração nos empréstimos bancários e um enorme "muro de vencimento" (estimado em mais de US $ 2,5 trilhões até 2027) se unem para escurecer o horizonte. Ninguém sabe exatamente onde a tempestade vai atingir, ou se será uma categoria 3, 4 ou 5, mas está chegando, e não há como evitá-la.
Este artigo explora as razões por trás dessas tempestades financeiras e as oportunidades disponíveis especialmente para credores não bancários com capital disponível para implantar. Consideramos o seguinte:
- Como chegamos até aqui?
- Quão ruim é o panorama?
- E quanto ao investimento em ações de CREs? Por que dívida? Por que agora?
- Os problemas dos CRE são bifurcados: Há o setor de escritórios e todo o resto.
- Olhando para fora dos escritórios.
- Os imóveis multifamiliares podem oferecer um porto seguro na tempestade.
- Olhando através - e além - da tempestade.
Principais conclusões
- O sentimento dos investidores em relação ao setor imobiliário comercial é fraco, dada uma série de desafios. Mas acreditamos que todos os pontos de pressão - aumento das taxas de juros, uma deficiência de capital de dívida diante de um muro de vencimento íngreme e demanda crescente, e até mesmo o potencial de um aumento nas inadimplências - criarão oportunidades para investidores de crédito ágeis.
- Vemos uma bifurcação no CRE entre as classes de ativos. Há algumas propriedades em apuros e, possivelmente, até mesmo um setor quebrado no mercado de escritórios. Caso contrário, é mais um caso de balanços com problemas, pois muitas propriedades estão superalavancadas e/ou subcapitalizadas. Balanços com problemas, sem dúvida, trarão alguma dor para os mutuários e alguns investidores; no entanto, eles também provavelmente impulsionarão o conjunto de oportunidades.
- Os investidores com capital disponível podem se posicionar para tirar proveito da incerteza no mercado de CREs, mesmo durante o que parece ser um momento difícil pela frente, atacando nas circunstâncias certas. Isso é especialmente verdadeiro para aqueles que podem olhar além da volatilidade de curto prazo e permanecer focados nos fundamentos de longo prazo.
- Continuamos a ver as multifamílias mais recentes localizadas nos mercados primário e secundário como tendo a melhor qualidade de crédito e retornos ajustados ao risco dentro do crédito de CREs. Na nossa visão atual, a resistência histórica à recessão de imóveis multifamiliares Classes A e B oferece isolamento relativo de algumas das principais questões da CRE, bem como impulsionadores de crescimento secular de longo prazo.
- Investidores bem posicionados poderão emprestar por meio dessa correção e ser recompensados quando a tempestade de CREs diminuir, fornecendo o potencial para retornos semelhantes a ações.
QUAIS SÃO OS RISCOS?
Todos os investimentos envolvem riscos, inclusive a possível perda do principal.
Os investimentos em estratégias alternativas são complexos e especulativos, envolvem risco expressivo e não devem ser considerados um programa de investimento completo. Dependendo do produto investido, um investimento em Investimentos Alternativos pode fornecer apenas uma liquidez limitada, sendo adequado apenas para pessoas que possam perder todo o valor de seu investimento. Uma estratégia de investimento focada principalmente em empresas privadas apresenta certos desafios e envolve riscos incrementais, diferente de investimentos em empresas públicas, como lidar com a falta de informações disponíveis sobre essas empresas, além de sua falta geral de liquidez.
Os riscos associados a uma estratégia imobiliária incluem, entre outros, diversos riscos inerentes à propriedade de imóveis, como flutuações nas taxas de ocupação de aluguel e despesas operacionais, variações nos cronogramas de aluguel, que por sua vez podem ser adversamente afetados por condições econômicas gerais e locais, a oferta e a demanda por imóveis, leis de zoneamento, leis de controle de aluguéis, impostos sobre imóveis, disponibilidade e custos de financiamento, leis ambientais e perdas não seguradas (geralmente de eventos catastróficos, como terremotos, inundações e guerras). O valor da maioria dos fundos de títulos e instrumentos de crédito é impactado por mudanças nas taxas de juros; os preços dos títulos geralmente se movem na direção oposta das taxas de juros. Investir em títulos de dívida de menor classificação ou alto rendimento (os chamados "junk bonds") envolve maior risco de crédito, incluindo a possibilidade de inadimplência, o que poderia resultar em perda de principal - um risco que pode ser aumentado em uma economia em desaceleração.